สัญญาเช่าคอนโด สคบ. 2568 ต้องมีอะไรบ้าง — คู่มือเจ้าของห้อง
ถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป สัญญาเช่าที่ใช้อยู่ตอนนี้อาจมีข้อที่เขียนไปแล้วก็บังคับไม่ได้ โดยที่ไม่รู้ตัว
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. ฉบับปี 2568 (มีผล 4 กันยายน 2568) เปลี่ยนเกณฑ์จากเดิม 5 หน่วยเหลือ 3 หน่วย แปลว่าเจ้าของที่มีห้องปล่อยเช่าแค่ 3 ห้อง ก็นับเป็น "ผู้ประกอบธุรกิจ" ตามกฎหมายแล้ว บทความนี้สรุปเฉพาะข้อที่กระทบเจ้าของจริง ๆ ไม่ลงลึกภาษากฎหมาย
1. คุณเข้าข่ายหรือยัง
ปล่อยเช่า 3 ห้องขึ้นไป (รวมทุกโครงการ) — เข้าข่ายเต็มตัว
ปล่อยเช่า 1–2 ห้อง — ไม่ผูกตรง แต่ยังอยู่ใต้ พ.ร.บ. ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม 2540 และ ป.พ.พ. มาตรา 379–383
โรงแรมและหอพักจดทะเบียน — ใช้กฎหมายเฉพาะของตัวเอง
ต่อให้มีแค่ 1–2 ห้อง สัญญาที่เอาเปรียบเกินไปก็ยังถูกศาลลดหรือตัดทิ้งได้อยู่ดี เจ้าของหลายรายจึงเลือกใช้มาตรฐานเดียวทั้งพอร์ตไปเลย จะได้ไม่ต้องจำว่าห้องไหนใช้ฉบับไหน
2. เพดานที่กฎหมายกำหนด — จำ 3 ตัวเลขนี้พอ
เงินประกัน ไม่เกิน 2 เดือน
ค่าเช่าล่วงหน้า ไม่เกิน 1 เดือน
รวมกันไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่ารายเดือน
ค่าน้ำค่าไฟเก็บได้ไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจริง บวกกำไรจากค่าไฟไม่ได้
3. กำหนดคืนเงินประกัน — จุดที่ผิดกันมากที่สุด
สัญญาเก่าเกือบทุกฉบับเขียนว่า "คืนภายใน 30 วัน" ซึ่งใช้ไม่ได้แล้ว
ห้องไม่เสียหาย — ต้องคืนภายใน 7 วัน
มีรายการหัก — ต้องคืนภายใน 14 วัน พร้อมแสดงรายการและหลักฐาน
และหักได้เฉพาะความเสียหายจริงที่มีหลักฐานเท่านั้น หักลอย ๆ หรือริบทั้งก้อนไม่ได้
ที่สำคัญ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดกับการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ เช่น สีซีด พื้นเป็นรอยจากการใช้ทั่วไป รวมถึงเหตุสุดวิสัย
4. หกข้อที่เขียนไปก็บังคับไม่ได้
"ผิดสัญญา ริบเงินประกันทั้งหมด" — ขัดประกาศ สคบ. 2568 โดยตรง ให้เปลี่ยนเป็นหักเท่าที่เสียหายจริงพร้อมหลักฐาน แล้วคืนส่วนที่เหลือ
"ค้างค่าเช่า บอกเลิกทันที" — ต้องมีหนังสือบอกกล่าวไม่น้อยกว่า 30 วันก่อน (ไลน์หรืออีเมลใช้ได้)
"เข้าห้อง ขนของออก ขายทอดตลาดได้" — ห้ามทำเองเด็ดขาด ต้องใช้กระบวนการตามกฎหมาย และเก็บค่าครอบครองล่าช้าแทน
"ผู้เช่ารับผิดทุกความเสียหาย" — ยกเว้นความรับผิดตัวเองแบบเหมาไม่ได้ ต้องเว้นกรณีที่เกิดจากฝั่งผู้ให้เช่าเอง
"เก็บค่าต่อสัญญา หรือขึ้นค่าเช่าระหว่างเทอม" — ห้ามทั้งสองอย่าง ปรับค่าเช่าได้ตอนทำสัญญาใหม่เท่านั้น
เบี้ยปรับตัวเลขสูง ๆ ต่อวัน — ป.พ.พ. 383 ศาลลดได้ ให้ผูกเป็นค่าเสียหายจริงพร้อมหลักฐานและสิทธิบอกเลิกแทน
ประเด็นสำคัญคือแบบใหม่ไม่ได้ทำให้เจ้าของเสียเปรียบ มันแค่เปลี่ยนจากข้อที่ดูน่ากลัวแต่บังคับไม่ได้ ไปเป็นข้อที่บังคับได้จริงตอนมีเรื่อง
5. สองอย่างที่ประกาศ 2568 บังคับให้แนบ
บันทึกตรวจสภาพห้องพร้อมรูปถ่าย ทั้งตอนเข้าและตอนออก — ไม่มีอันนี้ เวลาจะหักเงินประกันจะไม่มีหลักฐานยืนยัน
หัวข้อเรื่องการบอกเลิกสัญญา ต้องเป็นตัวอักษรสีแดง ตัวหนา ขีดเส้นใต้
6. ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท — เรื่องหัก ณ ที่จ่าย 5%
ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้ประเภท 5 ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% นำส่ง ภ.ง.ด.53 ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป และออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ ให้เจ้าของ
นี่คือหน้าที่ ไม่ใช่สิทธิที่ตกลงกันได้ สัญญาเขียนได้แค่ว่าใครทำอะไร
การตั้งค่าเช่าให้สูงขึ้นเพื่อให้ได้ยอดสุทธิเท่าเดิม (gross-up) ทำได้ ไม่ผิด แต่ฐานภาษีที่แจ้งต้องเท่ากับค่าเช่าตามสัญญาจริง ห้ามแจ้งฐานต่ำกว่าที่เก็บจริง
ฝั่งเจ้าของบุคคลธรรมดา ใช้ 50 ทวิ เป็นเครดิตตอนยื่น ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี) และ ภ.ง.ด.90 โดยหักค่าใช้จ่ายเหมา 30%
7. ถ้าผู้เช่าขอปล่อยเช่าช่วง
ยินยอมได้ แต่ต้องล้อมกรอบ ไม่งั้นความเสี่ยงตกกลับมาที่เจ้าของ
ปล่อยรายวันหรือต่ำกว่า 30 วัน เข้าข่าย พ.ร.บ. โรงแรม 2547 ต้องห้ามไว้ในสัญญา
ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งกำหนดขั้นต่ำ 6 เดือน ต้องเช็กรายโครงการก่อน
ผู้เช่าต่างชาติ ต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง
ถ้าผู้เช่าเอาไปปล่อยต่อตั้งแต่ 3 หน่วย เขาจะกลายเป็นผู้ประกอบธุรกิจใต้ประกาศ สคบ. เองด้วย
เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาฉบับต่อไป
เงินประกันไม่เกิน 2 เดือน ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน รวมไม่เกิน 3 เดือน
เขียนกำหนดคืนเงินประกัน 7 วันถ้าไม่มีหัก และ 14 วันถ้ามีหักพร้อมหลักฐาน
ตัดข้อ "ริบเงินประกันทั้งหมด" ออก
ข้อบอกเลิกเขียนว่าต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน
หัวข้อบอกเลิกเป็นสีแดง ตัวหนา ขีดเส้นใต้
แนบบันทึกตรวจสภาพห้องพร้อมรูปถ่าย ทั้งวันเข้าและวันออก
ระบุค่าน้ำค่าไฟตามอัตราจริงของผู้ให้บริการ
ไม่มีข้อเก็บค่าต่อสัญญา และไม่มีการขึ้นค่าเช่าระหว่างเทอม
ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ระบุวิธีปฏิบัติเรื่องหัก ณ ที่จ่าย 5% และ 50 ทวิ
สำเนาบัตรที่แนบ ขีดฆ่าข้อมูลอ่อนไหว และเขียนกำกับว่าใช้เพื่อสัญญาเช่าเท่านั้น ตาม PDPA
ปล่อยเช่าเองแล้วไม่อยากตามเรื่องพวกนี้เอง
Star Condo ดูแลห้องเช่าให้เจ้าของในกรุงเทพฯ ตั้งแต่หาผู้เช่า ทำสัญญาตามเกณฑ์ปัจจุบัน เก็บค่าเช่า ไปจนถึงตรวจรับห้องตอนย้ายออก
ถ้าอยากให้ช่วยดูสัญญาที่ใช้อยู่ว่ามีข้อไหนต้องแก้บ้าง ทักมาคุยได้ที่ LINE @starcondo
บทความนี้เป็นการสรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมาย และไม่ใช่การให้คำปรึกษาโดยทนายความ กรณีที่มีข้อพิพาทหรือจะใช้ร่างสัญญาจริง ควรให้ทนายความตรวจก่อน
ความคิดเห็น